Есть два начальных сценария поиска помещения. Когда вы сперва находите отличное помещение, а потом анализируете, с какой концепцией тут можно было бы открыть бизнес или наоборот, когда у вас уже есть понимание вашей концепции (или приобретена франшиза) и вы ищете помещение под конкретную концепцию или требования франчайзера.

Концепция

Оба этих вариантов имеют место быть. Но в конечном итоге нужно убедиться, что рассматриваемая локация может удовлетворить потребность в ЦА вашей концепции.

Недостаточно просто понять, что людей много или мало. Чтобы принять взвешенное решение, нужны точные цифры, после чего можно будет построить финансовую модель в трех сценариях (пессимистичном, реалистичном и реалистично-оптимистичном сценарии). Важно самостоятельно собирать и проверять данные по трафику. Даже если вы приобретаете платный отчет по трафику в нужной локации, не лишним будет убедиться в этих цифрах, так как иногда эти данные оказываются неактуальными. Поэтому важно самостоятельно провести интервальные замеры трафика, в разные дни недели и разное время дня. Чем больше замеров вы сделаете, тем точнее будут данные фин. модели.

Оцифровываем

Когда у нас есть среднее значение по трафику, взятое не по результатам двух с половиной замеров по 10 минут, можно приступать к расчетам. Но как считать фин. модель, когда вы не знаете актуальную конверсию или у вас есть данные по конверсии, которые любезно предоставил франчайзер? В обоих случаях вам ОБЯЗАТЕЛЬНО понадобится высчитать конверсию самостоятельно. Никогда не пропускайте этот этап и не берите готовую конверсию, которую вам кто-то предоставил. Пересчитайте данные и убедитесь, что они соответствуют реальности. Как это сделать? Нужно найти конкурентов, формат и концепция которых очень сильно похожи на вашу, а также расположение самой точки должно быть соответствующим. Если вы планируете открывать чебуречную полного цикла в спальном районе, то нужно найти чебуречную полного цикла в спальном районе с аналогичным населением. Если планируется открывать пекарню неполного цикла на трафике, то нужна такая же пекарня неполного цикла на трафике. Сравнивать пекарню полного и неполного цикла, спальный трафик с прогулочным, прогулочный с пересадочным и все в этом духе, не имеет никакого смысла. Когда нашли такую точку, нужно провести замер трафика, вычислить среднее значение, а после взять чек в конце рабочей смены у конкурента. Достаточно купить любую позицию и посмотреть номер чека. Поделив данные по среднему количеству чеков в день на среднее значение трафика, вы узнаете реальную конверсию.

Считаем

Для точности лучше потратить время и, сделав такие замеры на нескольких точках, усреднить данные конверсии. Вы очень сильно удивитесь, насколько эти данные разойдутся с заявленными франчайзером. В пример можем привести хорошо продающуюся сеть закусочных, которые отражают в своей фин. модели среднюю конверсию в 2,5% для пересадочного трафика. Но реальные данные по всем их партнерам, говорят о том, что у них никогда не было конверсии выше 1,2%, а в среднем 0,8%! А это существенно меняет картину при финансовом моделировании, и помещение, которое оказывается в зеленой зоне с конверсией 2,5% спокойно может быть в большом минусе при этом показателе в 1,2%.

И вот когда у вас есть данные по трафику, желательно с поправками на выходные и праздничные дни, когда есть данные по конверсии, можно забивать эти данные в финансовую модель.